Der Kauf einer Immobilie in Italien erfordert einige rechtliche und bürokratische Schritte. Nachfolgend eine allgemeine Übersicht über die übliche Kaufabwicklung.
Angebot und Verhandlungen
Nachdem Sie mit uns oder auch in Eigenregie eine für Sie geeignete Immobilie gefunden haben (siehe auch Immobiliensuche) und eine entsprechende Bewertung stattgefunden hat, ist die Kaufpreisverhandlung der nächste, für Sie ganz wesentliche Schritt. Auf Grundlage unserer Kaufpreiseinschätzung beraten wir Sie zu einer gemeinsamen Kaufpreisfindung. Im Nachgang unterbreiten wir in Ihrem Namen dem Verkäufer ein entsprechendes Kaufangebot, worin sich die gewünschten Bedingungen und Konditionen wiederfinden. In der Regel macht sich in den darauffolgenden Kaufpreisverhandlungen unsere Beauftragung bereits vollumfänglich für Sie bezahlt.
Mit der Kaufpreiseinigung zwischen Ihnen und dem Verkäufer wird in der Regel ein Vorvertrag gefertigt. Damit garantieren Sie gegenüber dem Verkäufer die Ernsthaftigkeit Ihres Angebots und entrichten als Käufer eine Anzahlung, in der Regel zwischen 8.000€ und 15.000€, gegebenenfalls auch auf ein speziell dafür eingerichtetes Konto bei uns. Sowie dann alle Bedingungen für den Vorvertrag (Compromesso) oder den notariellen Kaufvertrag erfüllt sind, leiten wir das Geld umgehend an den Verkäufer weiter.
Codice Fiscale
Schlicht unverzichtbar ist für Sie zum Kauf einer Immobilie die Beantragung einer Italienischen Steuernummer. Diese benötigen Sie für alle notwendigen Vorgänge, wie zum Beispiel den Kauf einer italienischen Handy-Simkarte, der Eröffnung eines italienischen Kontos oder dem notariellen Kaufvertrag.
Diese können Sie bei der örtlichen Agenzia delle Entrate beantragen und erhalten vorab eine gedruckte Version und im Nachgang eine entsprechende Karte. Sie können aber auch ganz unkompliziert in Deutschland bei Ihrem zuständigen italienischen Konsulat die Codice Fiscale beantragen. In der Regel dauert die Bearbeitung und Ausstellung nicht länger als 14 Tage.
Der Vorvertrag (Compromesso oder preliminare)
Wenn beide Parteien sich einig geworden sind, ist es in Italien wie bereits erwähnt üblich, einen verbindlichen Vorvertrag (Compromesso) abzuschließen. Dies ist eine rechtlich bindende Vereinbarung, basierend auf dem bereits mit Ihrem Makler erstellten Angebot. In diesem Vertrag werden die Parteien (Käufer/ Verkäufer) benannt, die zu verkaufende Immobilie, Preis und Zahlungsweise und der späteste Übergabetermin der Liegenschaft. Üblich ist auch hier eine vom Käufer zu entrichtende Bestätigungsanzahlung, was die Lösung des Verkaufsversprechens erschwert (Caparra confirmatoria). Mit dieser geleisteten Anzahlung kann eine Partei die andere zum Abschluss zwingen. Daher wird in der Regel die Anzahlung auch als so genanntes „Reuegeld“ vereinbart. Sollte im Nachgang der Käufer von dem bereits versprochenen Kauf zurücktreten, verbleibt die geleistete Anzahlung ohne jeden Anspruch beim Verkäufer. Sollte der Verkäufer das Verkaufsversprechen nicht einhalten, ist er zur doppelten Rückzahlung der geleisteten Anzahlung verpflichtet. Auch kann für den Fall einer verspäteten Übergabe eine Vertragsstrafe (Penali) vereinbart werden. Sollte im Nachgang die Liegenschaft nicht zum vereinbarten spätesten Übergabetermin erfolgen, bekommt der Käufer für jeden überschrittenen Kalendertag beispielsweise 100€. Der Vorvertrag muss nicht zwingend notariell geschlossen werden. Sobald der Kaufvorvertrag unterzeichnet ist, hat Ihr Makler ein Anrecht auf die Provisionszahlung.
Due Diligence
Während der Phase zwischen Vorvertrag und endgültigem Vertrag sollten Sie die nötige Due Diligence durchführen. Das umfasst die Überprüfung von den rechtlichen Aspekten, wie Eigentumsrechte, Grundbucheinträge, Schulden und Verpflichtungen, sowie die Einholung von Informationen über das Grundstück, etwaige Baugenehmigungen oder Beschränkungen. Dies wird in der Regel von dem beauftragten Makler und Notar für Sie durchgeführt.
Endgültiger Vertrag (Atto di Vendita)
Nachdem die Due Diligence abgeschlossen ist und alle Bedingungen erfüllt sind, wird der endgültige Kaufvertrag, der „Atto di Vendita“, von einem Notar erstellt. In Italien ist ein Notar für die Abwicklung von Immobilientransaktionen verpflichtend. Der Kaufvertrag wird von den Parteien oder ihren Vertretern unterzeichnet und anschließend vom Notar beglaubigt. Für Ausländer, die nicht über ausreichende Italienischkenntnisse verfügen, ist ein Dolmetscher zwingend hinzuzuziehen. Die Kosten hierfür trägt der Käufer.
Zahlung und Eigentumsübertragung
Am Tag der Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags wird der Restbetrag des Kaufpreises fällig. Die Zahlung erfolgt bargeldlos, in der Regel per Scheck, ausgestellt von einer italienischen Bank. Nach Zahlung des Kaufpreises und Unterzeichnung des Vertrages wird das Eigentum bereits offiziell auf den Käufer übertragen sowie die Dokumente und Schlüssel übergeben. Der Notar benötigt dann in der Regel noch ca. 4 Wochen, um den Verkauf im Archiv einzutragen. Im Anschluss daran erhalten Sie eine vollständig beglaubigte Kopie der Kaufurkunde.
Registrierung und Steuern
Der Notar ist auch für die Einreichung des Kaufvertrags beim örtlichen Grundbuchamt verantwortlich, um den Eigentumsübergang zu registrieren. Es fallen auch verschiedene Steuern und Gebühren an, darunter die Grunderwerbsteuer (Imposta di Registro), die Mehrwertsteuer (IVA) und eventuell kommunale Gebühren. Unsere Kunden werden über alle anfallenden Kosten bereits im Vorwege informiert.
Nach dem Kauf
Nach Abschluss des Kaufs sollten Sie sich um die Ummeldung von allen erforderlichen Versorgungsverträgen (Strom, Wasser, Gas), Versicherungen und anderen administrativen Angelegenheiten kümmern. Da dies in der Regel nicht ganz so einfach ist und meist viel Geduld und Zeitaufwand erfordert, bieten wir Ihnen hierzu einen entsprechenden Service an.
Grundsätzlich ist es sehr ratsam, einen professionellen Rechtsanwalt oder erfahrenen Immobilienmakler hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass der Kaufprozess in allen Belangen reibungslos verläuft und die rechtlichen Aspekte ordnungsgemäß behandelt werden. Beachten Sie, dass diese Informationen allgemein sind und je nach spezifischer Situation und Region in Italien variieren können.